TVA et Immobilier hôtelier : Notre analyse de la jurisprudence « Val Thorens » dans les Nouvelles Fiscales de Lamy

Dans cette contribution, nous revenons en détail sur un arrêt majeur rendu par le Conseil d’État le 8 octobre 2025 (Société Val Thorens Le Cairn), qui vient bouleverser les pratiques établies en matière de TVA pour les locations consenties aux exploitants hôteliers.

La fin de la pratique de la « ventilation » ?

Jusqu'à présent, lorsqu'un complexe immobilier loué à un exploitant hôtelier comportait des espaces annexes (notamment des logements pour le personnel), la pratique administrative et de marché consistait souvent à ventiler les loyers :

• TVA de plein droit sur la partie hébergement touristique ;
• Option pour la TVA ou exonération sur les surfaces annexes ou d'habitation.

Cette méthode complexifiait la gestion des baux et fragilisait parfois les droits à déduction de la TVA pour le bailleur.

La consécration de l'opération complexe unique

Dans notre article, nous analysons comment le Conseil d'État a validé une approche beaucoup plus favorable aux investisseurs. La Haute Juridiction considère désormais que la location d'un complexe immobilier, même s'il inclut des locaux distincts dédiés au logement du personnel, constitue une opération unique.

Dès lors que ces locaux sont indissociables de l'exploitation principale (nécessaires à l'activité de village vacances par exemple), l'ensemble de la location suit le régime fiscal de l'activité hôtelière.

En pratique, cela entraîne d'autres questions :

• le taux applicable à l'opération ;
• les droits à déduction du client.