Comprendre la TVA applicable aux locations de biens meubles et immeubles
TVA sur les locations de biens : les règles générales
Considérées comme des prestations de services, les locations de biens sont, par nature, dans le champ d'application de la TVA. Cette règle est précisée au sein du IV de l'article 256 du Code général des impôts (CGI).
La doctrine administrative distingue le régime applicable selon qu'il s'agit d'une location de biens meubles ou d'immeubles (Doctrine administrative - BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-30, § 10) dès lors que les locations d’immeubles peuvent être exonérées de TVA.
La location de biens meubles corporels
De manière générale, toute location de biens meubles corporels est une opération soumise à la TVA. Cela s'applique autant au matériel neuf qu'au matériel d'occasion.
Sauf exonération explicitement prévue par la loi, toutes les locations de choses sont imposables. À titre d'exemple, on peut citer les locations de :
- Véhicules et wagons-réservoirs ;
- Matériel pour les cafés ou les entreprises de construction (verrerie, grues) ;
- Équipements médicaux ou orthopédiques ;
- Linge, livres ou films ;
- Décors de théâtre ou de cinéma ;
- Bateaux de plaisance habitables.
La location d'animaux est également une activité imposable à la TVA. Cela concerne par exemple la location de taureaux pour des corridas, de vaches pour des courses landaises, de bestiaux pour des laboratoires de recherche ou de chevaux par des centres équestres (Doctrine administrative - BOI-TVA-CHAMP-10-10-60-40 et Doctrine administrative - BOI-TVA-CHAMP-30-10-30-10).
La location d’immeubles aménagés à usage professionnel
Le régime de TVA applicable aux locations d'immeubles varie si le bien est loué nu ou aménagé. Seules les locations d'immeubles aménagés sont imposables de plein droit à la TVA, conformément à l'article 261-D-2° du CGI.
Cela vise toutes les locations de locaux à usage professionnel qui sont équipés du mobilier, du matériel ou des installations permettant l'exercice d'une activité. Ces opérations sont imposables même si les autres éléments du fonds de commerce ne sont pas inclus dans le bail.
Sont notamment concernées les locations :
- De salles de réunion meublées ;
- De salles de spectacles ou de casinos équipés ;
- De courts de tennis ;
- D’un immeuble à usage de clinique avec ses installations spécifiques ;
- De stands dans les foires et expositions ;
- De vitrines par des hôtels ou des théâtres.
Une société qui loue des bureaux nus tout en obligeant son locataire à signer un contrat de service avec un tiers pour le mobilier et le personnel est considérée comme réalisant une location de locaux meublés, et est donc soumise à la TVA.
En revanche, n'est pas imposable une location de locaux équipés uniquement d'installations immobilières (cuves scellées, installations d'eau), sans mise à disposition du matériel d'exploitation.
Les locations exonérées de TVA : locaux nus et terrains non aménagés
À l'inverse des locations aménagées, les locations de terrains non aménagés et de locaux nus sont en principe exonérées de TVA, comme le stipule l'article 261 D du CGI. Cette exonération s'applique également aux locations de terres et bâtiments à usage agricole. Ces opérations sont considérées comme relevant de la gestion d'un patrimoine foncier à caractère civil, même si le bailleur est une société commerciale.
Des exceptions aux exonérations
A. Le caractère commercial
Cependant, l'exonération ne s'applique pas dans plusieurs cas précis où la location revêt un caractère commercial :
- Lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire (association aux profits et aux aléas).
- Lorsque la location est un moyen pour le bailleur de poursuivre l'exploitation d'un actif commercial (par exemple, louer l'immeuble à la société à qui l'on a cédé son fonds de commerce).
- Lorsque la location permet au bailleur d'accroître ses débouchés (cas d'un grand magasin louant des locaux nus à des commerces complémentaires pour créer un "ensemble commercial intégré").
Remarque : Le c du 4° de l’article 261 D du CGI prévoit un dernier cas de taxation de plein droit. Si vous donnez en location un local (même nu) à une personne qui, elle-même, l'utilise pour une activité d'hébergement taxable (hôtelière, parahôtelière ou résidentielle avec services), votre propre location est automatiquement soumise à la TVA.
B. La location d’emplacement de stationnement
De plus, les locations d'emplacements pour le stationnement de véhicules sont obligatoirement soumises à la TVA. Cela concerne les garages, boxes ou parkings, quelle que soit la durée. Toutefois, cette taxation ne s'applique pas si l'emplacement est étroitement lié à la location d'un local principal lui-même exonéré (par exemple, un garage loué avec un appartement d'habitation par le même bailleur).
C. L’option à la TVA
Il est important de noter que pour les locations normalement exonérées (terres agricoles, locaux nus à usage professionnel), le bailleur peut opter pour l'application de la TVA. Cette option permet notamment de déduire la TVA sur les dépenses engagées (Doctrine administrative - BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20).
La location de terrains aménagés
La location de terrains équipés, comme les terrains de camping qui disposent d'installations sanitaires et d'emplacements délimités, est une activité soumise à la TVA. Elle ne peut être assimilée à un simple revenu foncier.
La location d’immeubles aménagés à usage d’habitation
En matière de TVA, la règle générale pour les locations de logements meublés destinés à l'habitation est l'exonération. C'est ce que prévoit l'article 261 D du Code général des impôts (CGI). Cette exonération, qui vise à ne pas taxer le besoin fondamental de se loger, s'applique sans possibilité d'opter pour la taxation (Doctrine administrative - BOI-TVA-CHAMP-30-10-50).
Cependant, ce principe est assorti d'exceptions importantes. Certaines prestations d'hébergement, en raison de leur nature commerciale et des services qui les accompagnent, sont obligatoirement soumises à la TVA. Il est donc essentiel de bien distinguer les situations pour sécuriser ses opérations.
Ces points sont détaillés dans le chapitre dédié.
Foire aux questions (FAQ)
1. Toute location est-elle systématiquement soumise à la TVA ?
En principe, oui, car la location est considérée comme une prestation de services. Cependant, le régime fiscal exact dépend de la nature du bien loué. Si la plupart des locations de biens meubles sont imposables, les locations d'immeubles nus à usage professionnel sont, par exemple, généralement exonérées (sauf option).
2. La location d'un bureau est-elle toujours imposable à la TVA ?
Non, cela dépend de sa nature. Une location de bureaux aménagés, c'est-à-dire équipés avec le mobilier et le matériel nécessaires à l'exercice de l'activité, est obligatoirement soumise à la TVA. En revanche, la location de bureaux nus est en principe exonérée.
3. Qu'est-ce qu'un "immeuble aménagé" d'un point de vue fiscal ?
Un immeuble est considéré comme "aménagé" lorsqu'il est loué avec les installations, le mobilier ou le matériel indispensables à l'exploitation professionnelle. Il peut s'agir par exemple d'une clinique avec ses équipements spécialisés ou d'une salle de spectacle avec ses sièges et sa scène.
4. La location d'un emplacement de camping est-elle soumise à la TVA ?
Oui, la location d'un terrain de camping aménagé (avec sanitaires, emplacements délimités, etc.) est une opération imposable à la TVA. L'administration fiscale ne considère pas cette activité comme un simple revenu foncier, mais comme une prestation de services.
5. La location d'animaux est-elle concernée par la TVA ?
Oui, la location d'animaux est une location de bien meuble corporel et entre donc dans le champ de la TVA. Cela vise par exemple la location de chevaux par un centre équestre ou de taureaux pour des spectacles.
6. Si je loue un stand équipé pour une foire, dois-je payer de la TVA ?
Oui, la location de stands dans les foires et expositions est explicitement citée comme une location d'espace aménagé soumise à la TVA. Il s'agit d'une prestation de services imposable.
7. Quelle est la condition principale qui rend une location de local professionnel imposable à la TVA ?
La condition principale est la mise à disposition d'un local aménagé. Si le local est loué avec le mobilier, le matériel ou les installations nécessaires à l'exercice de l'activité, la location est imposable. S'il est loué nu, elle est en principe exonérée.
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