Fiche pratique
Vente immobilière : qui vend, quel bien, quelle base, quels droits. Option, marge, 257 bis, DMTO 2026 à 6,32 % ou 0,715 %, engagements et cas chiffré.
Non : sur la vente d'un immeuble de plus de cinq ans, opter pour la TVA ne fait pas baisser les droits de mutation de l'acquéreur. Ils restent au taux de droit commun, soit environ 6,32 % du prix dans la plupart des départements en 2026. Ce qui fixe à la fois la TVA immobilière et les droits, ce sont quatre questions posées dans l'ordre : qui vend, quel bien, sur quelle base, et quels engagements prend l'acquéreur.
Le raisonnement inverse est courant chez les vendeurs et dans les négociations de prix. Il paraît logique : un bien neuf vendu avec TVA ne supporte que 0,715 % de droits, donc une vente « HT » devrait alléger les frais.
Il confond deux règles distinctes. Le taux réduit suit la catégorie du bien et la taxation sur le prix total, pas l'option.
Cet article reprend les régimes de TVA immobilière et de droits de mutation dans l'ordre où se prend la décision, avec les taux 2026, les engagements de revendre et de construire, un cas chiffré et ce que change le CIBS au 1er janvier 2027.
Il expose les règles et leurs conditions ; il ne remplace pas l'analyse de votre opération avant la promesse.
Le régime d'une vente immobilière se lit en croisant la qualité du vendeur et la catégorie du bien.
Pour chaque catégorie, le schéma ci-dessous donne la TVA due sur la vente, la régularisation qui reste à la charge du vendeur, les droits payés par l'acquéreur et l'effet d'un engagement de revendre ou de construire. Chaque point est détaillé dans la suite de l'article.
La TVA immobilière et les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont deux impôts distincts. Le premier est dû par le vendeur et facturé à l'acquéreur ; les seconds sont payés par l'acquéreur au moment de l'acte. Ils obéissent pourtant à la même grille de lecture.
Chaque vente se qualifie en répondant à quatre questions, toujours dans le même ordre.
Chaque réponse ferme des portes pour la suivante :
Commencer par la base d'imposition ou par le taux des droits, comme on le fait souvent en négociation, conduit à des montages impossibles.
L'erreur la plus fréquente consiste à traiter la TVA et les droits séparément. Le notaire calcule les droits, l'expert-comptable chiffre la TVA, et personne ne compare le coût total des deux traitements possibles.
C'est pourtant cette comparaison qui fixe le bon prix, comme le montre le cas pratique plus bas, et c'est l'objet du schéma qui ouvre cet article.
Toutes les livraisons d'immeubles entrent dans le champ de la TVA lorsqu'elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (CGI, art. 256, II, 1° et art. 256 A ; BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 20).
La réciproque est absolue. Une vente réalisée hors de toute activité économique n'est jamais soumise à la TVA, et aucune option ne permet de l'y faire entrer.
Un promoteur, un marchand de biens, une foncière ou une société commerciale qui cède un immeuble affecté à son activité vendent en principe en tant qu'assujettis. Leur vente entre dans le champ, et il reste à savoir si elle est taxée ou exonérée selon la catégorie du bien.
Pour une société civile ou une personne physique, la réponse n'est pas automatique. Elle dépend de l'activité réellement exercée et de l'affectation du bien vendu. Elle s'apprécie bien par bien, et elle se documente avant la promesse : statuts, inscription à la TVA, affectation comptable de l'immeuble, nature des baux.
La vente d'un terrain par un particulier relève en principe de la gestion de son patrimoine privé. Elle est alors hors champ. La Cour de justice a toutefois jugé qu'elle devient une activité économique lorsque le vendeur entreprend des démarches actives de commercialisation foncière, en mobilisant des moyens comparables à ceux d'un professionnel (CJUE, 15 sept. 2011, aff. C-180/10 et C-181/10, Słaby et Kuć).
Le Conseil d'État retient la même grille. La livraison de terrains à bâtir par une personne physique est taxable lorsqu'elle procède de travaux de viabilisation, de moyens de commercialisation de type professionnel, ou d'une opération d'aménagement d'une ampleur qui dépasse la gestion d'un patrimoine (CE, 9 déc. 2022, n° 459206, mentionné aux tables). Le nombre de ventes ne suffit pas ; ce sont les démarches qui comptent.
En pratique, la frontière passe entre le propriétaire qui vend un terrain tel qu'il l'a reçu et celui qui le divise, le viabilise et le commercialise lot par lot. Le second facture la TVA sur ses ventes de terrains à bâtir, et il peut alors déduire celle qui a grevé ses travaux.
L'exigibilité de la TVA ne dépend que du vendeur et du bien. Que l'acquéreur soit un particulier ou une société n'y change rien.
La qualité de l'acquéreur pèse en revanche à deux autres niveaux. Elle conditionne l'accès aux régimes de faveur de droits de mutation : seul un acquéreur assujetti, ayant souscrit sa déclaration d'existence, peut prendre un engagement de revendre ou de construire (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 140 et 150). Elle décide aussi du coût réel de la TVA : neutre pour un acquéreur qui la déduit, définitive pour celui qui ne peut pas la récupérer. C'est cette seconde variable qui commande l'arbitrage entre option et exonération, et c'est le diagnostic que nous conduisons avant toute cession d'actif immobilier.
Lorsque le vendeur est assujetti, le régime de la vente dépend de la catégorie du bien. Le CGI en distingue quatre (CGI, art. 257, I, 2). Deux sont taxables de plein droit : les terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis cinq ans au plus. Deux sont exonérés, sauf option : les terrains qui ne sont pas à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de cinq ans (CGI, art. 261, 5 ; BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 1).
La définition est objective. Est un terrain à bâtir tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme applicables au jour de la vente : plan local d'urbanisme, document en tenant lieu ou carte communale (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 10 à 30). L'intention de construire de l'acquéreur et l'usage qu'il fera du terrain sont sans incidence. Les terrains situés en zone agricole sont présumés ne pas être à bâtir (§ 100).
Un terrain qui supporte déjà une construction incorporée au sol n'est pas un terrain à bâtir, et la notion de construction est large : routes, ponts, parcs de stationnement, pylônes, murs de clôture ou constructions industrielles (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 30 et 110). Une parcelle aménagée en parking, par exemple, se vend comme un immeuble bâti.
Deux précisions évitent les erreurs de qualification les plus coûteuses :
La qualification au jour de la vente a une seconde portée. Elle conditionne la TVA sur la marge lors d'une revente ultérieure, qui exige d'avoir acquis le bien sous la même qualification. Démolir un bâtiment pour revendre un terrain fait perdre la marge, comme l'explique notre article sur les conditions de la TVA sur marge immobilière.
Un immeuble est neuf s'il est achevé depuis cinq ans au plus. L'achèvement peut résulter d'une construction nouvelle, d'une surélévation, ou de travaux qui ont rendu l'immeuble à l'état neuf (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130). Ces travaux s'apprécient sur quatre composantes, et une seule suffit (§ 240) :
Le ratio se calcule par lot, en coût ou selon un critère physique (surface, linéaire, nombre d'éléments), en rapportant les éléments neufs au total des éléments du lot à l'issue des travaux (§ 260 et 270). Une restructuration lourde d'un immeuble de bureaux franchit souvent l'un de ces seuils sans que le maître d'ouvrage l'ait anticipé. Sa revente dans les cinq ans devient alors taxable de plein droit sur le prix total.
La vente d'un immeuble neuf par un assujetti est soumise à la TVA de plein droit, sous réserve de l'article 257 bis (§ 290). Un immeuble vendu inachevé n'est pas un immeuble neuf : sa cession porte sur un terrain à bâtir (§ 300).
Le point de départ des cinq ans est l’achèvement (CGI, art. 257, I-2-2°). Le BOFiP ne le définit pas à propos de ce délai, mais à propos de la livraison à soi-même, et cette définition est reprise en pratique : l’achèvement s’entend du dépôt en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. L. 462-1), réputé intervenir lorsque l’état d’avancement des travaux permet une utilisation effective du bâtiment selon sa destination (BOI-TVA-IMM-10-20-20, § 40). À défaut de déclaration, le fait générateur de la livraison à soi-même est réputé intervenu dès que sont réunies les circonstances qui la rendaient exigible (§ 50) ; le même raisonnement vaut, à notre sens, pour fixer le point de départ des cinq ans. Les travaux sont achevés lorsque la construction est complètement exécutée sur tous les points relevant du permis, conforme à ses prescriptions et à la destination qui y est énoncée (§ 60). À l’inverse, une construction qui ne serait utilisable pour aucun usage sans déclaration complémentaire ne donne lieu à aucune livraison d’immeuble neuf (§ 70).
Le critère est donc l’usage, et la Cour de justice raisonne de la même façon. Saisie de terrains qui ne portaient que des fondations, elle a jugé qu’ils ne constituaient pas un bâtiment : des fondations ne peuvent être ni occupées ni utilisées selon leur destination, et leur livraison est celle d’un terrain à bâtir (CJUE, 7 nov. 2024, aff. C-594/23, Lomoco Development). L’arrêt ne fixe pas de date d’achèvement, puisque la directive laisse ce critère aux États membres dans la limite de cinq ans (dir. 2006/112/CE, art. 12, § 2). Il confirme en revanche que c’est l’aptitude à l’usage, et non un acte de chantier, qui fait le bâtiment.
Quand la déclaration manque ou ne reflète pas l’état réel du bâtiment, la date se reconstitue à partir d’indices de fait : procès-verbal de réception, premières occupations, attestations. Aucun n’est décisif à lui seul : une réception avec réserves, comme une occupation, peut précéder l’achèvement au sens du permis. Chacun se lit à la lumière du même critère : à quelle date le bâtiment est-il devenu utilisable selon sa destination ? À quelques mois près, c’est cette date qui fait passer la vente du neuf à l’ancien.
La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, ou d'un terrain qui n'est pas à bâtir, est exonérée (CGI, art. 261, 5). Le vendeur assujetti peut renoncer à l'exonération en optant pour la taxation (CGI, art. 260, 5° bis). L'option s'exerce dans l'acte de vente, immeuble par immeuble (CGI, ann. II, art. 201 quater) ; un immeuble vendu par lots peut n'être taxé que pour une partie d'entre eux.
L'option a trois effets. Elle soumet la vente à la TVA, sur le prix total ou sur la marge selon les conditions de l'achat du vendeur. Elle évite la régularisation de la TVA déduite par le vendeur sur l'immeuble, que l'exonération déclencherait. Elle ouvre droit à déduction de la TVA sur les frais liés à la vente, qui n'est déductible qu'une fois l'option exercée.
La cour administrative d'appel de Paris vient de le rappeler à un marchand de biens qui avait revendu sans opter : l'intention de construire ne sauve pas la déduction (CAA Paris, 9 oct. 2026, n° 25PA02314).
L'option n'a en revanche aucun effet sur les droits de mutation. L'acquisition d'un immeuble de plus de cinq ans auprès d'un assujetti supporte les droits au taux de droit commun, que le vendeur opte ou non, sur le prix total comme sur la marge (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40). Il en va de même pour un terrain qui n'est pas à bâtir.
Une vente taxée supporte la TVA sur le prix total. C'est le principe. La taxation sur la marge est une exception, et elle se décide au moment où le vendeur a lui-même acheté le bien.
La marge ne peut concerner que deux ventes : celle d'un terrain à bâtir et celle d'un immeuble de plus de cinq ans vendu sur option. Elle suppose que l'acquisition du vendeur n'ait pas ouvert droit à déduction et que le bien soit revendu sous la qualification qu'il avait lors de l'achat (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 1, 20 et 220). L'immeuble neuf en est toujours exclu.
Le régime traverse une période d'incertitude. La Cour de justice en a resserré les conditions (CJUE, 30 sept. 2021, aff. C-299/20, Icade Promotion), et une nouvelle doctrine administrative est annoncée pour le premier semestre 2027. Au 1er janvier 2027, le régime passe aux articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS. Nous avons consacré un article complet à la TVA sur marge immobilière et à ce qui se joue à la date de votre achat ; l'essentiel ici tient à son effet sur les droits.
Le taux réduit de 0,715 % ne s'applique qu'aux terrains à bâtir et aux immeubles neufs vendus sous TVA sur le prix total. Un terrain à bâtir vendu sous le régime de la marge supporte les droits au taux de droit commun (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40, 90 et 110).
La conséquence est directe pour la négociation. Sur un terrain à bâtir de 1 000 000 € hors taxe, l'acquéreur paie environ 63 200 € de droits si la vente est taxée sur la marge, contre 7 150 € si elle est taxée sur le prix total. Pour un acquéreur qui déduit la TVA, la taxation sur le prix total est souvent la moins chère des deux, alors que la marge reste la meilleure option face à un particulier. Le choix ne se fait pas pour autant à la demande : la base découle des conditions de l'achat du vendeur, et non d'une préférence des parties.
Lors de la transmission d'une universalité totale ou partielle de biens entre redevables de la TVA, aucune livraison n'est réputée intervenir (CGI, art. 257 bis). L'acquéreur continue la personne du vendeur. Appliquée à l'immobilier, cette règle produit deux dispenses : pas de TVA sur la vente d'un immeuble neuf, pas de régularisation sur la vente d'un immeuble ancien. Elle est reprise à l'article L. 211-108 du CIBS au 1er janvier 2027.
La vente isolée d'un bien, en dehors de toute transmission d'activité, ne relève pas de l'article 257 bis (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, § 10). Un immeuble peut toutefois constituer à lui seul une universalité. Selon l'administration, c'est le cas lorsque l'immeuble, inscrit à l'actif immobilisé, est affecté à une activité de location soumise à la TVA, et qu'il est cédé avec reprise des baux à un acquéreur qui poursuit cette activité locative, y compris sous une autre forme (rép. min. n° 5782, AN, 16e législature ; BOI-TVA-DED-60-20-10, § 282).
Quatre éléments doivent donc être réunis et se prouver : un immeuble inscrit en immobilisation chez le vendeur ; des loyers effectivement soumis à la TVA, de plein droit ou sur option ; des baux en cours repris par l'acquéreur ; un acquéreur qui inscrit à son tour l'immeuble à son actif immobilisé et poursuit la location avec TVA. L'inscription en stock, propre au marchand de biens, révèle une intention de revente et écarte la dispense (rép. min. n° 7359, AN, 15e législature, JO 10 juill. 2018, p. 6063). Le mécanisme est le même que pour l'article 257 bis appliqué aux cessions de fonds de commerce.
L'article 257 bis n'est pas une option. Lorsque ses conditions sont réunies, aucune livraison n'existe au regard de la TVA. Sur un immeuble ancien, le vendeur ne peut donc pas opter pour la taxation, et l'acquéreur reprend à sa charge la période de régularisation restant à courir.
Côté droits de mutation, la dispense ne change rien pour un immeuble ancien : le taux de droit commun s'applique (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40). Pour un immeuble neuf ou un terrain à bâtir rattaché à l'universalité, l'administration admet le maintien du taux réduit de 0,715 % (§ 120).
La qualification d'universalité se joue sur des faits que le vérificateur reconstitue des années plus tard : état locatif, régime TVA de chaque bail, date du départ du dernier locataire. La rédiger dans l'acte avec ses pièces justificatives est le meilleur moyen de la sécuriser, et c'est un point que nous revoyons systématiquement avec le notaire avant la signature.
L'acquéreur d'un immeuble paie, selon les cas, l'un de ces trois niveaux de droits. Le premier est le taux de droit commun. Le deuxième est lié à la TVA sur le prix total ou à un engagement de revendre. Le troisième est un droit fixe, lié à un engagement de construire.
Le taux global de droit commun réunit la part départementale (CGI, art. 1594 D), la taxe communale de 1,20 % (CGI, art. 1584) et des frais d'assiette. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur part de 4,50 % à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (loi n° 2025-127 du 14 févr. 2025, art. 116, II). La hausse ne s'applique pas à l'acquisition d'une première résidence principale.
La quasi-totalité des départements ont voté le taux de 5 %, soit un taux global d'environ 6,32 %. Une dizaine sont restés à 4,50 %, soit environ 5,81 %, parmi lesquels les Alpes-Maritimes, la Drôme, l'Oise et la Saône-et-Loire. L'Indre conserve le taux de base de 3,80 %, soit environ 5,09 % (tableau DGFiP des taux au 1er février 2026). La DGFiP met ce tableau à jour plusieurs fois par an : vérifiez le taux du département à la date de l'acte.
En Île-de-France, une taxe additionnelle de 0,6 % s'ajoute pour les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage (CGI, art. 1599 sexies ; BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 65). Un immeuble de bureaux parisien supporte donc environ 6,92 % de droits.
Les ventes de terrains à bâtir et d'immeubles neufs soumises à la TVA bénéficient d'un taux réduit global de 0,715 %, sans taxe communale (CGI, art. 1594 F quinquies, A ; BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 90 à 110). Le taux réduit est subordonné au paiement de la TVA. Il ne s'applique ni à une vente sur la marge, ni à un immeuble ancien vendu sur option.
Un acquéreur assujetti qui s'engage, dans l'acte d'acquisition, à revendre le bien dans un délai de cinq ans ne paie que la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % (CGI, art. 1115 ; BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 30 et 40). C'est le régime du marchand de biens, utile pour les terrains et les immeubles de plus de cinq ans.
Trois règles en encadrent l'usage :
Un acquéreur assujetti qui s'engage, dans l'acte, à réaliser dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à un immeuble neuf est exonéré de droits proportionnels. Il ne paie qu'un droit fixe de 125 € (CGI, art. 1594-0 G, A et art. 691 bis ; BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 170). L'engagement peut porter sur une construction nouvelle, une surélévation, une remise à l'état neuf ou l'achèvement d'un immeuble inachevé.
Le délai peut être prorogé d'un an, de manière renouvelable. La demande doit être motivée et adressée au plus tard dans le mois qui suit l'échéance ; le silence de l'administration pendant deux mois vaut acceptation (§ 310 à 340). La preuve de l'exécution résulte de la déclaration n° 940-SD ou du dépôt en mairie de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (§ 420). Les deux engagements sont par ailleurs substituables l'un à l'autre, dans des conditions strictes (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 100 ; BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 490 à 510).
Tableau 1 : les engagements de l'acquéreur, ce qui les fait tomber et ce qu'il en coûte
La force majeure n'est admise que si une circonstance extérieure et imprévisible a rendu la revente impossible pendant toute la durée de l'engagement (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 70). Pour un terrain acquis dans l'espoir qu'il devienne constructible, elle est exclue (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 280).
Une foncière, assujettie à la TVA, possède un immeuble de bureaux dans la métropole de Lyon. Elle l'a acquis neuf en 2016, en vente en l'état futur d'achèvement, pour 4 000 000 € hors taxe. Elle a déduit l'intégralité de la TVA, soit 800 000 €, car elle louait les locaux avec option pour la TVA. Le dernier locataire est parti au printemps 2026. La foncière vend l'immeuble vide en novembre 2026, pour 5 000 000 € hors taxe.
L'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans : la vente est exonérée, sauf option. L'immeuble est vide et aucun bail n'est transmis : l'article 257 bis ne s'applique pas. La foncière a déduit la TVA sur son achat : si elle opte, la vente sera taxée sur le prix total, la marge étant exclue.
Sans option, la vente est exonérée. La foncière doit régulariser la TVA déduite pour la période restant à courir (CGI, ann. II, art. 207, III). L'immeuble a été acquis en 2016 et la période de régularisation court sur vingt années civiles, de 2016 à 2035. La vente intervient en 2026 : neuf années restent à courir, de 2027 à 2035. La régularisation s'élève à 800 000 × 9/20 = 360 000 €. Si l'acquéreur inscrit l'immeuble en immobilisation, la foncière peut lui transférer ce droit à déduction par une attestation, et il le déduira à hauteur de ses propres droits (CGI, ann. II, art. 207, III, 3).
Avec option, la vente est taxée sur le prix total. La TVA facturée s'élève à 5 000 000 × 20 % = 1 000 000 €. La foncière n'a rien à régulariser.
Dans les deux cas, les droits de mutation sont identiques. L'immeuble a plus de cinq ans : l'acquéreur paie le taux de droit commun, soit environ 6,32 % de 5 000 000 €, c'est-à-dire 316 000 €.
Premier acquéreur : une autre foncière, qui reloue les bureaux avec TVA. Elle déduit intégralement la TVA. Avec option, elle préfinance 1 000 000 € qu'elle récupère ensuite sur ses déclarations ; le coût fiscal est nul hors trésorerie. Sans option, elle peut recevoir l'attestation de transfert et déduire 360 000 € ; le vendeur supporte la régularisation, qui se négocie dans le prix. Les deux traitements sont fiscalement neutres - en TVA (pas en DMTO) - pour le couple vendeur et acquéreur. L'option est la plus simple à mettre en œuvre.
Second acquéreur : un établissement de santé, dont l'activité est exonérée. Il ne déduit pas la TVA. Avec option, il supporte 1 000 000 € de TVA définitive, en plus des droits. Sans option, la régularisation de 360 000 € reste au vendeur, et le transfert ne sert à rien puisque l'acquéreur ne peut pas déduire. Le coût fiscal total de l'opération passe de 1 316 000 € avec option à 676 000 € sans option. L'écart atteint 640 000 €, en faveur de l'exonération.
Une variante éclaire l'enjeu des droits. Si l'acquéreur était un marchand de biens prenant un engagement de revendre, il ne paierait que 0,715 %, soit 35 750 €, au lieu de 316 000 €. Si l'immeuble était situé à Paris, la taxe additionnelle de 0,6 % porterait les droits de droit commun à environ 346 000 €.
La bonne réponse ne dépend ni du vendeur seul, ni du bien seul : elle dépend du droit à déduction de l'acquéreur. Face à un acquéreur qui récupère la TVA, l'option est neutre et préférable. Face à un acquéreur qui ne la récupère pas, l'exonération coûte 640 000 € de moins à l'opération, et la question devient celle du partage de la régularisation dans le prix. Cette analyse se fait avant d'arrêter le prix, et c'est précisément l'étape où l'intervention d'un avocat fiscaliste change le résultat.
Les règles de fond de la TVA immobilière ne changent pas au 1er janvier 2027. Leur siège change, et plusieurs échéances se superposent.
La TVA quitte le code général des impôts pour le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS), au 1er janvier 2027 (ord. n° 2025-1247 du 17 déc. 2025, modifiée par l'ord. n° 2026-671 du 27 juill. 2026). La recodification est faite à droit constant, et la doctrine fondée sur le CGI reste opposable (BOI-RES-TVA-000253).
Les principaux renvois de cet article se retrouvent ainsi dans le CIBS : la notion d'assujetti à l'article L. 211-23, la dispense de l'article 257 bis à l'article L. 211-108, la TVA sur la marge aux articles L. 231-18 à L. 231-20, et les régimes des terrains et immeubles dans le chapitre consacré aux biens immeubles (articles L. 231-3 et suivants). Notre table de concordance CGI et CIBS permet de retrouver chaque article.
Tableau 2 : TVA immobilière et droits de mutation, ce qui change et à quelle date
Pour les opérations longues, la combinaison de ces dates compte autant que les règles. Un terrain acheté en 2026 sous engagement de construire, construit en 2028 et revendu en 2029 traversera la bascule du CIBS, la fin de la hausse des droits et la nouvelle doctrine de la marge.
Non, en principe. La vente d'un terrain dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé est hors du champ de la TVA. Elle y entre si vous avez entrepris des démarches actives de commercialisation : travaux de viabilisation, division et commercialisation des lots, moyens de vente de type professionnel (CE, 9 déc. 2022, n° 459206).
Seulement si les travaux ont rendu à l'état neuf l'une des quatre composantes : la majorité des fondations, de la structure ou des façades, ou les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 à 240). Dans ce cas, sa vente dans les cinq ans suivant l'achèvement des travaux est taxable de plein droit.
Non, si l'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans. Les droits restent au taux de droit commun, que vous optiez ou non, sur le prix total comme sur la marge (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40). Seule la vente d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf sous TVA sur le prix total ouvre droit au taux de 0,715 %.
Les droits dont vous avez été dispensé à l'achat, calculés au tarif de la date d'acquisition, avec les frais et l'intérêt de retard (CGI, art. 1840 G ter et 1727). L'intérêt court depuis le premier jour du mois qui suit le délai d'enregistrement de votre acte d'achat (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110). Une revente partielle limite le rappel à la fraction non revendue.
Oui, d'un an, de manière renouvelable. La demande motivée doit être adressée par lettre recommandée au plus tard dans le mois qui suit l'échéance ; sans réponse sous deux mois, elle est acceptée (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 310 à 340). L'engagement de revendre, lui, n'est pas prorogeable, sauf en zone d'aménagement concerté.
Pas avec certitude. La dispense suppose la transmission d'une activité locative soumise à la TVA, avec reprise des baux par un acquéreur qui la poursuit. Un immeuble sans bail en cours ne transmet en principe aucune activité. Si la vacance est provisoire, conservez la preuve de la recherche active d'un locataire. Faites surtout trancher le point avant la signature : si la dispense est écartée après coup, la vente devient exonérée et la régularisation exigible.
Oui, si votre acquéreur inscrit l'immeuble en immobilisation. Vous lui délivrez une attestation mentionnant le montant de TVA correspondant à la période de régularisation restant à courir ; il la déduit selon ses propres droits (CGI, ann. II, art. 207, III, 3). Le transfert n'a d'intérêt que si l'acquéreur récupère la TVA.
Tout dépend de l'activité de la société et de la catégorie du bien. Si la SCI agit en tant qu'assujettie, la vente d'un immeuble neuf est taxable de plein droit et celle d'un immeuble de plus de cinq ans est exonérée, sauf option. Si la SCI se borne à gérer un patrimoine privé, la vente est hors champ. Le statut se vérifie avant la promesse.
Parce que la vente d'un immeuble neuf par un assujetti est soumise à la TVA sur le prix total. Pour éviter un cumul d'impositions, les droits sont réduits à 0,715 %, sans taxe communale (CGI, art. 1594 F quinquies, A). Le taux réduit est subordonné au paiement de la TVA.
Les règles de fond, rien : la recodification est faite à droit constant et la doctrine fondée sur le CGI reste opposable. Les références changent : les actes devront viser le CIBS. Les anciennes références au CGI restent admises dans les actes et factures qui produisent effet jusqu'au 30 juin 2028 (BOI-RES-TVA-000253, § 3.1 et 3.2).
La TVA et les droits de mutation d'une vente immobilière se fixent avant la signature de la promesse, pas chez le notaire la veille de l'acte. Cinq vérifications suffisent à éviter l'essentiel des rappels :
Le coût fiscal d'une même vente peut varier de plusieurs centaines de milliers d'euros selon les réponses, sans que le prix ait bougé. Si vous préparez une cession ou une acquisition, nous pouvons analyser votre opération et chiffrer les traitements possibles avec votre notaire avant la signature.
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